萬達、海航、復星國際并購潮起， 萬科 似乎也欲插足參與，成為一個新的國際視野玩家。6月16日市場消息指， 萬科 正在洽商，加入競購倉儲運營商普洛斯的財團。

　　不過，與萬達、海航、復星的多元化收購不同， 萬科 此番洽購顯然是基于其自身主業(yè)務的拓展——物流產業(yè)，但這已與此前以住宅為主屬性的 萬科 有很大不同。
　　 萬科 在變——業(yè)內人士認為，房地產黃金時代的離去是刺激 萬科 求變的其中一個主要原因。目前，房地產行業(yè)增收不增利趨勢愈發(fā)明顯，作為行業(yè)領跑者的 萬科 也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。

　　在這樣的情況下， 萬科 欲求圍繞其自身產業(yè)做多元化發(fā)展，進行產業(yè)鏈條布局，而海外收購看起來將可能成為其多產業(yè)化中的重要部分。

　　國際并購中“普洛斯”計劃

　　6月16日消息指， 萬科 已經展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一，這一競購財團獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執(zhí)行官的支持。

　　觀點地產新媒體獲悉，普洛斯是于新加坡上市的現(xiàn)代物流設施和工業(yè)基礎設施提供商，其業(yè)務遍及中國、日本、美國和巴西，管理價值近400億美元的物流資產。其中，于中國，普洛斯一直占據(jù)較大的物流地產市場份額，據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示，國內物流地產中，普洛斯市場份額占比第一，達55%。

　　收購普洛斯，對于 萬科 而言，顯然是為發(fā)展其物流地產。于2014年， 萬科 就已將物流地產作為其新業(yè)務的方向之一，有意思的是，彼時， 萬科 還曾稱要學習普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標則是成為中國最好的物流地產供應商。

　　2015年， 萬科 成立 萬科 物流地產發(fā)展有限公司，并引入黑石作為股東，此舉就被業(yè)內視為是效仿普洛斯之模式。據(jù)悉，普洛斯為“地產+基金”式的發(fā)展，作為地產開發(fā)商的 萬科 引入投資型基金黑石，顯然確有“地產+基金”之意。

　　值得注意的是，早前市場傳出普洛斯要被收購時，曾指黑石、華平、厚樸、中投、高瓴等為有意競購者，普洛斯也曾發(fā)布公告稱“公司正就可能的轉讓方案與相關各方進行初步商談”，證實公司有意轉讓一事。普洛斯的轉讓證實，黑石的參與，到現(xiàn)在傳出 萬科 也要加入競購，以黑石與 萬科 的關系，這起收購案確實給人以遐想的空間。

　　不過，觀點地產新媒體就此詢問 萬科 方面，至發(fā)稿前尚未予回復。

　　消息雖尚未證實，但對于此事業(yè)內已多有討論。目前，以萬達、海航、復星為代表的國內企業(yè)正掀起一陣國際并購潮， 萬科 的加入顯然是一重磅。

　　不過，有業(yè)內人士指出， 萬科 此番收購邏輯與萬達、海航、復星等企業(yè)的邏輯還是有所不同。他認為，以萬達、海航、復星為代表的海外收購內容更為多元，而 萬科 此起收購顯然還是圍繞其自身產業(yè)，“ 萬科 在進行產業(yè)鏈條布局，以此做大企業(yè)本身，做大產業(yè)布局”，這與此前以住宅為主屬性的 萬科 已有很大不同， 萬科 在變。

　　中年 萬科 與黃金時代逝去

　　窮則思變。對于 萬科 而言，一場歷時近兩年、勞心傷神的股權大戰(zhàn)終于以深圳地鐵成為第一大股東而落幕，但其仍具危機感，這是 萬科 求變之因。

　　2014年，在某論壇上，王石就表示房地產黃金時代結束，“很擔心下一個倒臺的就是 萬科 ”。王石以及 萬科 方面的言論中，這種危機感常在，郁亮甚至說：“若是轉型不成功， 萬科 三年就會倒下。”

　　去年，譚華杰也公開談及：“傳統(tǒng)的房地產開發(fā)行業(yè)，業(yè)務狂飆突進的黃金時代已經一去不復返了。”

　　近幾年房地產的行業(yè)情況的確表明，房地產不再是“暴利行業(yè)”，增收不增利的趨勢愈發(fā)明顯。中原地產相關研究數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國百余家上市房企平均凈利潤率還在11.97%，到2014年下跌到10%，2015年則進一步跌至8.3%。

　　反觀 萬科 ，其成立于1984年，曾在房地產黃金時代嘗盡甜頭，但進入“白銀時代”之后，其也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。

　　從幾個時間節(jié)點來看， 萬科 首破百億的2005年，其營業(yè)收入同比增幅為37.71%，凈利潤增幅53.80% ；兩年后， 萬科 成為國內地產界首超500億的企業(yè)，彼時其營業(yè)收入同比增98.27%，凈利潤增幅則為110.81%；2010年， 萬科 繼續(xù)走在國內房企前頭，銷售額首破千億，這一年其營業(yè)收入增幅3.75%，凈利潤增幅36.65%。

　　到2014年， 萬科 恰好成立30年，而進入其“人生第30個年頭”后的三年里， 萬科 營業(yè)收入增幅分別為8.1%、33.6%及23.0%，與此同時其凈利潤增幅則分別為4.2%、15.1%及16.0%。
利潤增速不佳是行業(yè)普遍情況，但在2016年， 萬科 保持幾年的行業(yè)老大地位被恒大搶去，業(yè)內認為這應該進一步加重了 萬科 內心的危機感，以促使 萬科 求變。

　　值得一提的是，今年6月1日， 萬科 人力資源部于內部郵件中再提及“黃金時代結束”，郵件中稱：“面對地產‘黃金時代’的結束，公司更加強調真實價值創(chuàng)造，集團薪酬政策將據(jù)此進行分步調整。”

　　此封郵件，被不少員工解讀為降薪，一時間，“ 萬科 降薪”成為行業(yè)討論熱點，盡管 萬科 最終否認降薪，指是“主動根據(jù)市場和行業(yè)情況、戰(zhàn)略重點及當前任務，適時調整薪酬激勵政策”；“不是降低薪酬，而是調整結構和發(fā)放節(jié)奏”……但這一事牽出了不少業(yè)內對 萬科 引入深鐵后“國企化”的擔憂。

　　“深圳地鐵成為第一大股東之后，會不會抑制 萬科 的活力？這或許是 萬科 遇危求變、走國際化的另一觸發(fā)點。”業(yè)內人士稱。

　　為未來準備的“春暖花開”

　　黃金時代結束的背景下，為往后多產業(yè)化、全產業(yè)鏈布局做準備被認為是 萬科 求變之核心，而這“變化”已前有行動后有支撐，同時多點開花。

　　觀點地產新媒體獲悉， 萬科 國際收購以多產業(yè)化發(fā)展的背后有一個名為“春暖花開”的計劃默默作為支持。有媒體報道指，郁亮于2016年下半年發(fā)起海外精英人才的招聘計劃，其中一撥人正將為 萬科 海外拓展之用。

　　據(jù)悉，“春暖花開”招聘計劃為期四年，共計約招聘五六十人，平均每年十來個。這些人必須出身名校/名企/海外商學院。

　　實際上，類似的招聘計劃 萬科 也曾啟動過，2007年， 萬科 發(fā)起了代號為“007”的人才招聘計劃，搜羅有國際化視野的跨國社會精英，但該招聘計劃中的海外精英主要還是效力于 萬科 國內的發(fā)展（這一批人包括孫嘉及劉肖），因此“春暖花開”計劃的開啟似乎更體現(xiàn) 萬科 轉于國際以更大程度發(fā)展多產業(yè)化的思路。

　　具體從產業(yè)方面來看，目前，除了洽購普洛斯以發(fā)展物流地產之外， 萬科 多產業(yè)計劃中的商業(yè)、物業(yè)、養(yǎng)老、長租公寓等早已搭建好平臺。

　　其中， 萬科 物業(yè)平臺成立于1992年，目前，其物管面積已達3.56億平方米；長租公寓方面 萬科 已整合形成統(tǒng)一的對外運營品牌——“泊寓”；養(yǎng)老方面，2016年底 萬科 已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局近130個養(yǎng)老項目，其中開業(yè)運營超過70個養(yǎng)老項目；商業(yè)方面，2016年8月， 萬科 收購商業(yè)地產商印力，將印力定位為 萬科 商業(yè)開發(fā)和管理的平臺，目前還把旗下部分商業(yè)地產打包，交予印力運營和管理等。

　　 萬科 此前多次談及其將成為城市配套服務商，看起來，物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等似乎均圍繞“配套服務”而發(fā)展。郁亮此前也曾介紹，包括寫字樓、會展中心、物流地產等均是為城市發(fā)展而作，“城市都在轉型升級，需要物業(yè)匹配”。

　　據(jù)說，“春暖花開”計劃的名字為郁亮所取，那么未來 萬科 不再只握“住宅開發(fā)商”一張王牌，在蓋房子基礎中延伸物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等產業(yè)，或許正為郁亮腦中浮現(xiàn)的“春暖花開”。

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本文來源： 競購倉儲運營商普洛斯 萬科要加碼產業(yè)地產