悅秀城 的前身大康鞋城，可稱得上北京轉(zhuǎn)型最早的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，但從批發(fā)市場(chǎng)大康鞋城到中高端百貨的 悅秀城 ，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整仍未見(jiàn)起色，糾紛也一直難以解決。6月11日， 悅秀城 部分商家再次商議與 悅秀城 管理方談判，解決押金、租金異議問(wèn)題。起因在于， 悅秀城 堅(jiān)持營(yíng)業(yè)的大部分商戶近日集中收到了管理方的租金收繳通知。

　　紛爭(zhēng)再起 商戶收到律師函

　　北京商報(bào)于3月20日刊發(fā)《商戶億元裝修費(fèi)打水漂 悅秀城 陷物業(yè)糾紛》，并報(bào)道U-SHOW 悅秀城 購(gòu)物中心商戶聯(lián)手成立商戶委員會(huì)進(jìn)行維權(quán)，希望向商場(chǎng)方討回押金并順利解約。北京商報(bào)記者近日得到消息稱，商戶委員會(huì)成員準(zhǔn)備再次維權(quán)。

　　商戶報(bào)料稱， 悅秀城 新的領(lǐng)導(dǎo)班子目前已到位，但仍沒(méi)有解決實(shí)際問(wèn)題，且態(tài)度強(qiáng)硬，部分商戶被迫關(guān)店。

　　　了解，此次維權(quán)商戶達(dá)37家，它們的共同點(diǎn)是沒(méi)交過(guò)租金以及物業(yè)費(fèi)。雙方矛盾點(diǎn)在于，商場(chǎng)方承諾正式營(yíng)業(yè)后才繳納相應(yīng)費(fèi)用，但商場(chǎng)一直沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)的通知或相關(guān)證明，商場(chǎng)2、3樓層多數(shù)商鋪目前仍處于空置狀態(tài)，商場(chǎng)缺乏有效引流手段。商戶稱， 悅秀城 管理團(tuán)隊(duì)近期采用斷電的方法迫使商家離場(chǎng)。至于押金等問(wèn)題， 悅秀城 內(nèi)管理方目前沒(méi)有任何答復(fù)。

　　 悅秀城 部分商家收到的 悅秀城 方面發(fā)送的律師函提及，《租賃合同》中表示，如乙方逾期未繳納租金，則每延遲1日，乙方應(yīng)向甲方繳納當(dāng)期應(yīng)付租金總額的0.5%作為延遲付款利息；經(jīng)甲方書(shū)面催繳后5日內(nèi)仍未繳納的，甲方有權(quán)停止物業(yè)服務(wù)以及乙方所有承租商鋪的水、電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、供暖、通訊、寬帶等，直至乙方繳清全部款項(xiàng)為止，由此引起的一切責(zé)任和損失均由乙方承擔(dān)。

　　《租賃合同》中還提到，如乙方未按時(shí)足額繳納租金超過(guò)15日以及乙方未按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)與其他相關(guān)費(fèi)用超過(guò)15日的，視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本合同并以書(shū)面形式通知乙方，甲方有權(quán)要求乙方足額繳討乙方已享有的裝修免租期租金，并要求乙方支付上月租金的12倍作為違約金。

　　北京商報(bào)記者實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)， 悅秀城 方面的確書(shū)面通知過(guò)部分未繳納租金及物業(yè)費(fèi)的商戶，但商戶方認(rèn)為， 悅秀城 屬于招商欺詐，且沒(méi)有給出確切的開(kāi)業(yè)時(shí)間和通知，之前承諾的開(kāi)業(yè)率、招商率等都沒(méi)有兌現(xiàn)。

　　據(jù)知情人報(bào)料，也有部分小商戶接受了 悅秀城 的口頭保證，做出讓步，撤離商城； 悅秀城 當(dāng)初口頭保證不追究該商戶的責(zé)任，也不再討要租金等費(fèi)用，只要求商戶盡快撤離，但該商戶近日還是收到了 悅秀城 發(fā)出的律師函。

　　對(duì)此，北京商報(bào)記者聯(lián)系了鵬潤(rùn)集團(tuán)品牌部，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前 悅秀城 有著升級(jí)轉(zhuǎn)型的考慮，所以部分商戶可能選擇自行離場(chǎng)，至于善后問(wèn)題，鵬潤(rùn)方在主動(dòng)與商家做溝通，不過(guò)部分商戶因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營(yíng)策略導(dǎo)致虧本，這一點(diǎn) 悅秀城 方面無(wú)法負(fù)責(zé)。

　　同時(shí)鵬潤(rùn)品牌部表示，目前涉及到的所有問(wèn)題都要依法依規(guī)進(jìn)行，不能因?yàn)椴糠稚虘舻臒o(wú)理取鬧而妥協(xié)。對(duì)于 悅秀城 高管頻換問(wèn)題，鵬潤(rùn)品牌部表示，這只是正常的人事調(diào)整，具體原因暫時(shí)不方便透露。

　　冷清延續(xù) 地下超市暫未動(dòng)工

　　除了物業(yè)糾紛，部分商戶還抱怨 悅秀城 曾承諾的地下首農(nóng)超市一直未營(yíng)業(yè)，這在一定程度上也影響了商場(chǎng)的客流。此前有消息稱， 悅秀城 將引入首農(nóng)集團(tuán)全國(guó)首家自主經(jīng)營(yíng)超市，預(yù)計(jì)4月開(kāi)業(yè)。但從談判至今已過(guò)數(shù)月，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)地下一層的超市區(qū)域并未動(dòng)工。有商戶介紹，首農(nóng)超市在春節(jié)期間曾在 悅秀城 搭建臨時(shí)攤位測(cè)試效果，但效果不佳。這也可能是首農(nóng)超市未能如約入駐的原因之一。

　　部分商戶對(duì)記者表示，在入駐之初看中 悅秀城 招商過(guò)程中的種種承諾，部分商戶才一直堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)，期盼商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況能有所好轉(zhuǎn)，但管理團(tuán)隊(duì)走馬燈似的頻繁更換后，商場(chǎng)的情況并未改善。

　　據(jù)悉，此前有消息稱永輝超市將入駐 悅秀城 ，但最終談判失敗。至于即將入駐的首農(nóng)超市，鵬潤(rùn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)敲定與首農(nóng)集團(tuán)的協(xié)議，首農(nóng)超市的入駐問(wèn)題目前正在推進(jìn)。

　　值得注意的是，目前 悅秀城 2、3層商家稀少，2／3都處于空置狀態(tài)；頂層的電影院價(jià)格雖然適中，但前來(lái)觀看的消費(fèi)者也寥寥無(wú)幾；一般商場(chǎng)的吸客利器——餐飲區(qū)，在午餐和晚餐時(shí)段的就餐人數(shù)也難與普通商場(chǎng)相提并論。對(duì)于商場(chǎng)是否會(huì)有新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，鵬潤(rùn)品牌部上述負(fù)責(zé)人表示，暫時(shí)無(wú)法透露，只能看上層的決策。

　　一位不愿透露姓名的商業(yè)專家表示， 悅秀城 與商戶之間已經(jīng)陷入僵局，從目前的情形來(lái)看，這種僵局很難打破，現(xiàn)在雙方都在等對(duì)方“出手”。就目前 悅秀城 的運(yùn)營(yíng)情況看，首農(nóng)也未必會(huì)把全國(guó)首家自主經(jīng)營(yíng)的大型超市開(kāi)在這里，因?yàn)樯虉?chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式暫時(shí)無(wú)法吸引消費(fèi)者，附近的客流也比較分散。

　　轉(zhuǎn)型之痛 批發(fā)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型如何破局

　　 悅秀城 的前身是大康國(guó)際鞋城，主要以鞋類(lèi)批發(fā)為主，2011年2月，大康鞋城因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題宣布停業(yè)，此后閑置兩年的大康鞋城轉(zhuǎn)型為“國(guó)美生活廣場(chǎng)”，引入餐飲、電影院等業(yè)態(tài)，后改名“U-SHOW 悅秀城 ”；與新城區(qū)的商業(yè)模式相比，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士比較看好大康鞋城的區(qū)位條件，認(rèn)為此地可以吸引北京南站與周邊社區(qū)的居民。 悅秀城 初始也想憑借輕奢的定位一舉拿下二環(huán)時(shí)尚商圈，但因?yàn)楣芾韴F(tuán)隊(duì)頻繁更換以及自身的經(jīng)營(yíng)策略問(wèn)題導(dǎo)致 悅秀城 離當(dāng)初的目標(biāo)越走越遠(yuǎn)。

　　實(shí)際上，近兩年北京各大批發(fā)市場(chǎng)紛紛關(guān)停，面臨轉(zhuǎn)型，6月13日，北京大紅門(mén)最大鞋城關(guān)停，清退了650戶商家。這里曾經(jīng)是北方知名的鞋業(yè)集散中心，但由于市場(chǎng)的發(fā)展以及前兩年商戶自行搭建的“棚子倉(cāng)庫(kù)”帶來(lái)的安全隱患，鞋城啟動(dòng)關(guān)停。關(guān)于該地塊將來(lái)會(huì)如何改造，也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　即便作為較早轉(zhuǎn)型的 悅秀城 ，也一直沒(méi)有合理的發(fā)展模式。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)認(rèn)為， 悅秀城 與剛剛停業(yè)的大紅門(mén)鞋城區(qū)位條件不同，大紅門(mén)屬于批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)域，周邊居民密度小，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大量的購(gòu)物中心或商業(yè)中心，這部分轉(zhuǎn)型需要根據(jù)自身情況進(jìn)行評(píng)估策劃，不會(huì)簡(jiǎn)單地復(fù)制 悅秀城 的模式，而 悅秀城 也不單單是物業(yè)糾紛問(wèn)題，更多的是要解決其商業(yè)模式，才能徹底轉(zhuǎn)型。

　　首經(jīng)貿(mào)工商管理學(xué)院教授陳立平則表示， 悅秀城 的產(chǎn)權(quán)糾紛較為復(fù)雜，但地理位置優(yōu)越，附近也沒(méi)有大型綜合娛樂(lè)購(gòu)物中心，將來(lái)仍有發(fā)展?jié)摿Α５皟赡?悅秀城 急于開(kāi)業(yè)，換了多批職業(yè)經(jīng)理人操盤(pán)，無(wú)奈沒(méi)有一批人將其做大做強(qiáng)。陳立平表示， 悅秀城 將來(lái)需要由鵬潤(rùn)出手重新定位，改變現(xiàn)有的商業(yè)模式，不能只追求短期的效益，如此才能徹底解決招商問(wèn)題。

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本文來(lái)源： 糾紛再起 北京悅秀城轉(zhuǎn)型中高端百貨遇困境