近年來， 購物中心 在我國方興未艾， 購物中心 的建設(shè)如火如荼，而且其興建的速度和規(guī)模驚人。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)和搜鋪網(wǎng)此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年全國新開業(yè)大中型商業(yè)項目(商業(yè)面積在3萬平方米及以上)達408家，若再加上2016年新開業(yè)的551家，截至2016年12月31日，全國已開業(yè)大中型商業(yè)項目數(shù)量已超過4000家。
與此同時，消費者需求多元化，線上線下加速融合，消費模式提檔升級，老項目不斷創(chuàng)新調(diào)整，體驗式業(yè)態(tài)推陳出新……種種現(xiàn)象表明，當行業(yè)生存壓力一年勝似一年，商業(yè)地產(chǎn)人也不再固步自封，正在前人經(jīng)驗上總結(jié)變化，打造自身特色。
與電商共舞
在網(wǎng)購銷售日益增長之際，目前中國許多城市的商場和 購物中心 空置率都一直在上升，同時租金卻高居不下，中國零售經(jīng)濟面臨著嚴重的資源錯配問題。近五年來，開發(fā)商一直以創(chuàng)紀錄的速度推出新商場，認為中國中產(chǎn)階層的增長將大大提高購物需求，并創(chuàng)造零售商對店面的巨大需求，但這樣的速度卻導致了過度建設(shè)。非營利研究機構(gòu)城市土地學會的中國區(qū)首席代表Kenneth Rhee認為，產(chǎn)生供應過剩的原因，一方面是地方層面政府主導的空間分區(qū)提供了新的供應，另一方面是電子商務(wù)茁壯成長。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2015年中國網(wǎng)絡(luò)零售額位居全球第一，約占全社會消費品零售總額比重11%。
但從另外一個角度而言，電商也可以是一個 購物中心 渠道，越來越多的電商也開始開實體店了，電商崛起將近十年，零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。在電商倒逼百貨、 購物中心 的趨勢下，提升經(jīng)營理念，升級經(jīng)營模式才是 購物中心 的首要任務(wù)。
有調(diào)查顯示，零售商將提升門店體驗和互動性放在運營策略首位，而發(fā)展線上渠道和移動端渠道僅位列第三和第四。
體驗業(yè)態(tài)回歸理性
近年來， 購物中心 為了吸引客流，不斷在餐飲、超市、影院等體驗業(yè)態(tài)上下功夫，大量引進餐飲品牌、改善影院設(shè)施等。
但業(yè)內(nèi)人士強調(diào)， 購物中心 盲目增加餐飲，投資成本會增高。同時，超市、電影院之類的業(yè)態(tài)給的租金都很低，不利于提高投資回報率。
現(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但做餐飲也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費的目的性是非常強的，如果 購物中心 的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了。
同時餐飲業(yè)態(tài)還具有時間性，消費者不會一整天都呆在這里，但 購物中心 因為增加了餐飲占比，它的所有設(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。
同時 購物中心 為了聚集人氣，小型水族館、垂直綠化等裝飾成為新的潮流，這些設(shè)計涉及到的維護成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無直接的租金收入。
雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計的出發(fā)點是吸引人流，業(yè)主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。
從市場角度來看，精品超市就是順應 購物中心 的發(fā)展成熟而興起。
國內(nèi) 購物中心 早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業(yè)模式并不能有效地帶來中高端客源。
于是， 購物中心 紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了 購物中心 的檔次，可謂一舉數(shù)得。
IP和快閃店成發(fā)展利器
近兩年IP大熱，“錢”景大好。各種發(fā)端于兒童動畫、成人動漫、網(wǎng)游、網(wǎng)絡(luò)文學、傳統(tǒng)文學、影視作品的IP都急于找到變現(xiàn)的方式，于是都盯上了 購物中心 這樣的“大金主”。IP主題展同時也成為 購物中心 增加客流、提升銷售額、增強顧客黏性的利器之一。
據(jù)記者了解，上海大悅城通過與GODIVA等商戶跨界合作，讓摩天輪情侶套票搭售巧克力，帶動了商場的整體銷售增長。
同時文化藝術(shù)IP進入 購物中心 也是屢見不鮮。據(jù)記者了解，正佳廣場、上海環(huán)球港、武漢萬達楚河漢街等 購物中心 紛紛引入文化IP打造演藝空間。上海美羅城引入了臺灣著名導演賴聲川在中國大陸的首家駐場劇院，同時也是國內(nèi)首家實現(xiàn)“劇場+書局+影院”文化業(yè)態(tài)組合的劇場。
演藝空間、藝術(shù)展等紛紛加入，也為 購物中心 帶來了實質(zhì)上的經(jīng)濟收益。演出租金收益高于 購物中心 首層租金近2至3倍，同時藝術(shù)演出作為商家青睞的推廣平臺之一， 購物中心 可獲取雙重租金收益。
RET 睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳表示，未來會有更多IP跨界合作，幫助 購物中心 實現(xiàn)持續(xù)的流量變現(xiàn)。
如何借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，擴大自身影響力與傳播性，是實體商業(yè)著力解決的問題。快閃店的出現(xiàn)似乎緩解了實體商業(yè)的尷尬。
有業(yè)內(nèi)人士指出，快閃店是提升客流，低價高效的獲客利器。一方面其租約相對較短，在淡旺季分布上能與 購物中心 形成較好的互補效果，另一方面，快閃店的限時概念本身也能成為一個話題，作為 購物中心 在傳統(tǒng)節(jié)慶日外的推廣話題。
1%的IP展成本，加上100%的聚客效果，快閃品牌自身具有極強的推廣動力，增加曝光度之外能夠為 購物中心 帶來品牌自己的粉絲，在聚客上體現(xiàn)出高性價比的特點。1個優(yōu)質(zhì)快閃店的聚客效果相當于1個IP展覽、2個影院或6個連鎖餐飲。JBC董事長Joe Purifico表示，快閃店平均能為 購物中心 帶來了10%至15%的營業(yè)額增長。
陳麗琳認為，快閃店可提升客流，從某種程度上也可以看作對招商壓力的緩解。
與此同時，消費者需求多元化，線上線下加速融合，消費模式提檔升級，老項目不斷創(chuàng)新調(diào)整，體驗式業(yè)態(tài)推陳出新……種種現(xiàn)象表明，當行業(yè)生存壓力一年勝似一年，商業(yè)地產(chǎn)人也不再固步自封，正在前人經(jīng)驗上總結(jié)變化，打造自身特色。
與電商共舞
在網(wǎng)購銷售日益增長之際，目前中國許多城市的商場和 購物中心 空置率都一直在上升，同時租金卻高居不下，中國零售經(jīng)濟面臨著嚴重的資源錯配問題。近五年來，開發(fā)商一直以創(chuàng)紀錄的速度推出新商場，認為中國中產(chǎn)階層的增長將大大提高購物需求，并創(chuàng)造零售商對店面的巨大需求，但這樣的速度卻導致了過度建設(shè)。非營利研究機構(gòu)城市土地學會的中國區(qū)首席代表Kenneth Rhee認為，產(chǎn)生供應過剩的原因，一方面是地方層面政府主導的空間分區(qū)提供了新的供應，另一方面是電子商務(wù)茁壯成長。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2015年中國網(wǎng)絡(luò)零售額位居全球第一，約占全社會消費品零售總額比重11%。
但從另外一個角度而言，電商也可以是一個 購物中心 渠道，越來越多的電商也開始開實體店了，電商崛起將近十年，零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。在電商倒逼百貨、 購物中心 的趨勢下，提升經(jīng)營理念，升級經(jīng)營模式才是 購物中心 的首要任務(wù)。
有調(diào)查顯示，零售商將提升門店體驗和互動性放在運營策略首位，而發(fā)展線上渠道和移動端渠道僅位列第三和第四。
體驗業(yè)態(tài)回歸理性
近年來， 購物中心 為了吸引客流，不斷在餐飲、超市、影院等體驗業(yè)態(tài)上下功夫，大量引進餐飲品牌、改善影院設(shè)施等。
但業(yè)內(nèi)人士強調(diào)， 購物中心 盲目增加餐飲，投資成本會增高。同時，超市、電影院之類的業(yè)態(tài)給的租金都很低，不利于提高投資回報率。
現(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但做餐飲也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費的目的性是非常強的，如果 購物中心 的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了。
同時餐飲業(yè)態(tài)還具有時間性，消費者不會一整天都呆在這里，但 購物中心 因為增加了餐飲占比，它的所有設(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。
同時 購物中心 為了聚集人氣，小型水族館、垂直綠化等裝飾成為新的潮流，這些設(shè)計涉及到的維護成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無直接的租金收入。
雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計的出發(fā)點是吸引人流，業(yè)主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。
從市場角度來看，精品超市就是順應 購物中心 的發(fā)展成熟而興起。
國內(nèi) 購物中心 早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業(yè)模式并不能有效地帶來中高端客源。
于是， 購物中心 紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了 購物中心 的檔次，可謂一舉數(shù)得。
IP和快閃店成發(fā)展利器
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據(jù)記者了解，上海大悅城通過與GODIVA等商戶跨界合作，讓摩天輪情侶套票搭售巧克力，帶動了商場的整體銷售增長。
同時文化藝術(shù)IP進入 購物中心 也是屢見不鮮。據(jù)記者了解，正佳廣場、上海環(huán)球港、武漢萬達楚河漢街等 購物中心 紛紛引入文化IP打造演藝空間。上海美羅城引入了臺灣著名導演賴聲川在中國大陸的首家駐場劇院，同時也是國內(nèi)首家實現(xiàn)“劇場+書局+影院”文化業(yè)態(tài)組合的劇場。
演藝空間、藝術(shù)展等紛紛加入，也為 購物中心 帶來了實質(zhì)上的經(jīng)濟收益。演出租金收益高于 購物中心 首層租金近2至3倍，同時藝術(shù)演出作為商家青睞的推廣平臺之一， 購物中心 可獲取雙重租金收益。
RET 睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳表示，未來會有更多IP跨界合作，幫助 購物中心 實現(xiàn)持續(xù)的流量變現(xiàn)。
如何借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，擴大自身影響力與傳播性，是實體商業(yè)著力解決的問題。快閃店的出現(xiàn)似乎緩解了實體商業(yè)的尷尬。
有業(yè)內(nèi)人士指出，快閃店是提升客流，低價高效的獲客利器。一方面其租約相對較短，在淡旺季分布上能與 購物中心 形成較好的互補效果，另一方面，快閃店的限時概念本身也能成為一個話題，作為 購物中心 在傳統(tǒng)節(jié)慶日外的推廣話題。
1%的IP展成本，加上100%的聚客效果，快閃品牌自身具有極強的推廣動力，增加曝光度之外能夠為 購物中心 帶來品牌自己的粉絲，在聚客上體現(xiàn)出高性價比的特點。1個優(yōu)質(zhì)快閃店的聚客效果相當于1個IP展覽、2個影院或6個連鎖餐飲。JBC董事長Joe Purifico表示，快閃店平均能為 購物中心 帶來了10%至15%的營業(yè)額增長。
陳麗琳認為，快閃店可提升客流，從某種程度上也可以看作對招商壓力的緩解。
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