開店 必須投入巨額資金，假使投資 開店 失敗，不僅會(huì)影響其本身，也會(huì)令全體連鎖店陷入困境。因此，評(píng)估預(yù)定地時(shí)，僅以其計(jì)劃本身的收支平衡作基準(zhǔn)并不夠，應(yīng)加入全體連鎖店的收支、資金周轉(zhuǎn)所造成的影響，來加以判斷。
一、賣場(chǎng)規(guī)模是否適當(dāng)
賣場(chǎng)面積，基本上是根據(jù)消費(fèi)者需要、店鋪操作、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境做依據(jù)，再配合商品組合計(jì)劃來規(guī)劃其營(yíng)業(yè)規(guī)模。
但是，專業(yè)食品超市，大都以每日購(gòu)買的顧客為對(duì)象，所以距離的因素遠(yuǎn)大于賣場(chǎng)規(guī)模的要求，因而業(yè)者應(yīng)將每日購(gòu)物顧客所住商圈內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模，設(shè)定為賣場(chǎng)規(guī)模。
另一方面，計(jì)劃店若只求穩(wěn)健，在實(shí)務(wù)實(shí)施上將會(huì)有些困難，因而最好應(yīng)采七分穩(wěn)健，三分積極的方式，來考慮賣場(chǎng)規(guī)模。
二、分租計(jì)劃
食品超市導(dǎo)入分租有兩個(gè)原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是借分租的租金收入，來降低損益平衡點(diǎn)。
商業(yè)設(shè)施多樣化，一般均有1000m2以下的店，其目的在廣闊性地吸引顧客，因據(jù)研究調(diào)查顯示，超市食品賣場(chǎng)以不超過1000m2，投資效率較佳。如欲再加人餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等業(yè)種分租，則可以擁有1200—1500m2以上的店。
其次，在降低損益平衡點(diǎn)上，小型的專柜，其裝潢、設(shè)備等，大多由廠商自己負(fù)擔(dān)，不會(huì)增加超市的投資成本。此外，它也可用房租收入來扣抵房屋固定成本負(fù)擔(dān)。例如：直營(yíng)部門的回收比率假設(shè)為5％時(shí)，5萬元房租就相當(dāng)于直營(yíng)部門100萬元的銷售，直營(yíng)部門100萬營(yíng)業(yè)額中，80萬的銷貨成本，15萬的其他費(fèi)用，凈利5萬，亦即損益平衡點(diǎn)的銷售降低了100萬元。
三、實(shí)施資金計(jì)劃的模擬
(一)直營(yíng)與分租賣場(chǎng)的構(gòu)成：根據(jù)商店概念，適當(dāng)賣場(chǎng)規(guī)模及分租計(jì)劃，計(jì)算出直營(yíng)租金負(fù)擔(dān)、分租租金機(jī)器設(shè)備之投資構(gòu)成比。
(二)預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用：提示契約條件。
(三)初期設(shè)備計(jì)劃：以第(一)（二）項(xiàng)為基礎(chǔ)，計(jì)算內(nèi)部裝潢、雜項(xiàng)設(shè)備、備品等的費(fèi)用。
(四)資金計(jì)劃：設(shè)定如何取得調(diào)度資金。
(五)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃：以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估 開店 后各年度的銷售額。參考要因包括戶數(shù)的成長(zhǎng)、物價(jià)上升、競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)，阻礙購(gòu)買行動(dòng)的原因出現(xiàn)等等。若訂劃在有競(jìng)爭(zhēng)店的商圈 開店 時(shí)，須使用和計(jì)劃店相同的順序，先在競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的影響，若有購(gòu)買行動(dòng)阻礙要因時(shí)，則以計(jì)劃的營(yíng)業(yè)額預(yù)估資料為參考，預(yù)測(cè)影響結(jié)果。
(六)收益計(jì)劃：從現(xiàn)有的狀況、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度別來設(shè)定。
(七)經(jīng)費(fèi)計(jì)劃：把販賣管理費(fèi)用項(xiàng)目，利用現(xiàn)有店資料，以年別設(shè)定。
四、長(zhǎng)期資金收支計(jì)劃
有關(guān)資金計(jì)劃中的經(jīng)常收支及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實(shí)施五年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字及支付貸款、償還貸款期間等來作判斷。
假若收支計(jì)劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時(shí)，應(yīng)控制部份可緊縮的費(fèi)用項(xiàng)目，例如：房地產(chǎn)取得成本，設(shè)備投資成本等，最后再利用緊縮時(shí)金額，再模擬一次，其結(jié)果若仍未符合理想，應(yīng)檢查是否修正賣場(chǎng)規(guī)模及分租計(jì)劃。此項(xiàng)計(jì)算過程十分繁雜，但對(duì)有關(guān)投資回收的經(jīng)營(yíng)效果，卻最具效率。
一、賣場(chǎng)規(guī)模是否適當(dāng)
賣場(chǎng)面積，基本上是根據(jù)消費(fèi)者需要、店鋪操作、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境做依據(jù)，再配合商品組合計(jì)劃來規(guī)劃其營(yíng)業(yè)規(guī)模。
但是，專業(yè)食品超市，大都以每日購(gòu)買的顧客為對(duì)象，所以距離的因素遠(yuǎn)大于賣場(chǎng)規(guī)模的要求，因而業(yè)者應(yīng)將每日購(gòu)物顧客所住商圈內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模，設(shè)定為賣場(chǎng)規(guī)模。
另一方面，計(jì)劃店若只求穩(wěn)健，在實(shí)務(wù)實(shí)施上將會(huì)有些困難，因而最好應(yīng)采七分穩(wěn)健，三分積極的方式，來考慮賣場(chǎng)規(guī)模。
二、分租計(jì)劃
食品超市導(dǎo)入分租有兩個(gè)原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是借分租的租金收入，來降低損益平衡點(diǎn)。
商業(yè)設(shè)施多樣化，一般均有1000m2以下的店，其目的在廣闊性地吸引顧客，因據(jù)研究調(diào)查顯示，超市食品賣場(chǎng)以不超過1000m2，投資效率較佳。如欲再加人餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等業(yè)種分租，則可以擁有1200—1500m2以上的店。
其次，在降低損益平衡點(diǎn)上，小型的專柜，其裝潢、設(shè)備等，大多由廠商自己負(fù)擔(dān)，不會(huì)增加超市的投資成本。此外，它也可用房租收入來扣抵房屋固定成本負(fù)擔(dān)。例如：直營(yíng)部門的回收比率假設(shè)為5％時(shí)，5萬元房租就相當(dāng)于直營(yíng)部門100萬元的銷售，直營(yíng)部門100萬營(yíng)業(yè)額中，80萬的銷貨成本，15萬的其他費(fèi)用，凈利5萬，亦即損益平衡點(diǎn)的銷售降低了100萬元。
三、實(shí)施資金計(jì)劃的模擬
(一)直營(yíng)與分租賣場(chǎng)的構(gòu)成：根據(jù)商店概念，適當(dāng)賣場(chǎng)規(guī)模及分租計(jì)劃，計(jì)算出直營(yíng)租金負(fù)擔(dān)、分租租金機(jī)器設(shè)備之投資構(gòu)成比。
(二)預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用：提示契約條件。
(三)初期設(shè)備計(jì)劃：以第(一)（二）項(xiàng)為基礎(chǔ)，計(jì)算內(nèi)部裝潢、雜項(xiàng)設(shè)備、備品等的費(fèi)用。
(四)資金計(jì)劃：設(shè)定如何取得調(diào)度資金。
(五)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃：以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估 開店 后各年度的銷售額。參考要因包括戶數(shù)的成長(zhǎng)、物價(jià)上升、競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)，阻礙購(gòu)買行動(dòng)的原因出現(xiàn)等等。若訂劃在有競(jìng)爭(zhēng)店的商圈 開店 時(shí)，須使用和計(jì)劃店相同的順序，先在競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的影響，若有購(gòu)買行動(dòng)阻礙要因時(shí)，則以計(jì)劃的營(yíng)業(yè)額預(yù)估資料為參考，預(yù)測(cè)影響結(jié)果。
(六)收益計(jì)劃：從現(xiàn)有的狀況、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度別來設(shè)定。
(七)經(jīng)費(fèi)計(jì)劃：把販賣管理費(fèi)用項(xiàng)目，利用現(xiàn)有店資料，以年別設(shè)定。
四、長(zhǎng)期資金收支計(jì)劃
有關(guān)資金計(jì)劃中的經(jīng)常收支及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實(shí)施五年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字及支付貸款、償還貸款期間等來作判斷。
假若收支計(jì)劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時(shí)，應(yīng)控制部份可緊縮的費(fèi)用項(xiàng)目，例如：房地產(chǎn)取得成本，設(shè)備投資成本等，最后再利用緊縮時(shí)金額，再模擬一次，其結(jié)果若仍未符合理想，應(yīng)檢查是否修正賣場(chǎng)規(guī)模及分租計(jì)劃。此項(xiàng)計(jì)算過程十分繁雜，但對(duì)有關(guān)投資回收的經(jīng)營(yíng)效果，卻最具效率。
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本文來源： 開店資金需求的評(píng)估
